In mietrechtlichen Streitigkeiten kann es schnell um hohe Beträge gehen. Bezahlt der Mieter einen oder sogar mehrere Mietzinse nicht, können sich schnell beträchtliche Zahlungsausstände anhäufen, die allenfalls nicht mehr oder nur noch teilweise erhältlich gemacht werden können. Hat der Vermieter das Mietobjekt mit Hypotheken belastet, kann er in solchen Situationen schnell in finanzielle Bedrängnis geraten. Vermieter haben deshalb ein grosses Interesse daran, zahlungsunwillige oder -unfähige Mieter schnell aus der Wohnung oder dem Haus zu bekommen.
Vorgehen bei Zahlungsrückstand
Das Gesetz sieht in Art. 257d OR für solche Fälle die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrages vor. Das Gesitz und die Gerichte stellen an die ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsverzug jedoch hohe formale Anforderungen. Werden diese nicht beachtet, ist die Kündigung grundsätzlich ungültig und kann damit vom Mieter angefochten werden. Gerade wenn der Mieter nicht zahlt, ist es umso ärgerlicher für den Vermieter, wenn er wegen einem formalen Fehler noch einmal Zeit verliert.
Folgende Voraussetzungen gilt es zu beachten:
1. Zahlungsverzug des Mieters:
Der Mieter muss sich in Zahlungsverzug befinden, den Mietzins also schuldig geblieben sein. Normalerweise sehen Mietverträge vor, dass Mietzinse und Nebenkosten monatlich im Voraus oder auf den ersten Tag jedes Monats zu bezahlen sind – spätestens dann muss das Geld auf dem Bankkonto des Vermieters eingegangen sein. Erfolgt die Überweisung später, ist der Mieter mit der Zahlung im Verzug.
2. Setzen einer Nachfrist mit gleichzeitiger Kündigungsandrohung:
Nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters muss der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Die Zahlungsaufforderung muss klar und deutlich abgefasst sein und darf nur fällige (d.h. offene) Mietzinse betreffen. Da der Vermieter sowohl für die Zustellung der Kündigung als auch das Einhalten der Fristen die Beweislast trägt, sollte das betreffende Schreiben unbedingt per eingeschriebenen Brief erfolgen.
3. Kündigung nach Ablauf der 30-tägigen Frist:
Bei Ausbleiben der Zahlung innert der verlangten Frist kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Dabei gilt es zu beachten, dass der Vermieter er kündigen darf, wenn die mit der Zahlungsaufforderung gewährte 30-tägige Frist abgelaufen ist. Vorher versendete Kündigungen entfalten grundsätzlich keine Wirkung. Die Zahlungsfrist beginnt einen Tag nach Empfang der Zahlungsaufforderung durch den Mieter. Massgebend ist der Tag, an dem der Mieter die Mahnung tatsächlich in Empfang nimmt. Bei nicht abgeholten eingeschriebenen Sendungen, gilt sie am letzten Tag der siebentätigen Abholfrist als zugestellt, selbst wenn dieser Tag auf einen Samstag oder Sonntag fällt.
Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen. Der Vermieter muss zudem ein vom Kanton bewilligtes Formular verwenden. Bei sog. Familienwohnungen (Mieter sind Ehegatten mit oder ohne Kinder) muss beiden Ehegatten sowohl die Mahnung als auch Kündigung separat zugestellt werden, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat. Auch die Kündigung sollte aus Beweisgründen eingeschrieben verschickt werden.
Ausweisung des Mieters
Weigert sich der Mieter nach Ablauf der 30-tägigen Kündigungsfrist die Mietsache zu verlassen, so kann der Vermieter ihn gerichtlich ausweisen lassen. Die Ausweisung besteht in der gerichtlichen Verpflichtung, die Mietsache zu räumen, verbunden mit einer Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtammannamt. Da ein Ausweisungsverfahren mit erheblichen Kosten verbunden ist, muss vorhergehend sorgfältig geprüft werden, ob alle formellen Anforderungen genau eingehalten wurden und daher das Mietverhältnis tatsächlich zu Ende gegangen ist.
Gerne unterstützen wir Sie bei Ihren Anliegen in mietrechtlichen Fragen. Sie können jederzeit gerne mit unseren Spezialisten Kontakt aufnehmen.
In mietrechtlichen Streitigkeiten kann es schnell um hohe Beträge gehen. Bezahlt der Mieter einen oder sogar mehrere Mietzinse nicht, können sich schnell beträchtliche Zahlungsausstände anhäufen, die allenfalls nicht mehr oder nur noch teilweise erhältlich gemacht werden können. Hat der Vermieter das Mietobjekt mit Hypotheken belastet, kann er in solchen Situationen schnell in finanzielle Bedrängnis geraten. Vermieter haben deshalb ein grosses Interesse daran, zahlungsunwillige oder -unfähige Mieter schnell aus der Wohnung oder dem Haus zu bekommen.
Vorgehen bei Zahlungsrückstand
Das Gesetz sieht in Art. 257d OR für solche Fälle die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrages vor. Das Gesitz und die Gerichte stellen an die ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsverzug jedoch hohe formale Anforderungen. Werden diese nicht beachtet, ist die Kündigung grundsätzlich ungültig und kann damit vom Mieter angefochten werden. Gerade wenn der Mieter nicht zahlt, ist es umso ärgerlicher für den Vermieter, wenn er wegen einem formalen Fehler noch einmal Zeit verliert.
Folgende Voraussetzungen gilt es zu beachten:
1. Zahlungsverzug des Mieters:
Der Mieter muss sich in Zahlungsverzug befinden, den Mietzins also schuldig geblieben sein. Normalerweise sehen Mietverträge vor, dass Mietzinse und Nebenkosten monatlich im Voraus oder auf den ersten Tag jedes Monats zu bezahlen sind – spätestens dann muss das Geld auf dem Bankkonto des Vermieters eingegangen sein. Erfolgt die Überweisung später, ist der Mieter mit der Zahlung im Verzug.
2. Setzen einer Nachfrist mit gleichzeitiger Kündigungsandrohung:
Nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters muss der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Die Zahlungsaufforderung muss klar und deutlich abgefasst sein und darf nur fällige (d.h. offene) Mietzinse betreffen. Da der Vermieter sowohl für die Zustellung der Kündigung als auch das Einhalten der Fristen die Beweislast trägt, sollte das betreffende Schreiben unbedingt per eingeschriebenen Brief erfolgen.
3. Kündigung nach Ablauf der 30-tägigen Frist:
Bei Ausbleiben der Zahlung innert der verlangten Frist kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Dabei gilt es zu beachten, dass der Vermieter er kündigen darf, wenn die mit der Zahlungsaufforderung gewährte 30-tägige Frist abgelaufen ist. Vorher versendete Kündigungen entfalten grundsätzlich keine Wirkung. Die Zahlungsfrist beginnt einen Tag nach Empfang der Zahlungsaufforderung durch den Mieter. Massgebend ist der Tag, an dem der Mieter die Mahnung tatsächlich in Empfang nimmt. Bei nicht abgeholten eingeschriebenen Sendungen, gilt sie am letzten Tag der siebentätigen Abholfrist als zugestellt, selbst wenn dieser Tag auf einen Samstag oder Sonntag fällt.
Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen. Der Vermieter muss zudem ein vom Kanton bewilligtes Formular verwenden. Bei sog. Familienwohnungen (Mieter sind Ehegatten mit oder ohne Kinder) muss beiden Ehegatten sowohl die Mahnung als auch Kündigung separat zugestellt werden, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat. Auch die Kündigung sollte aus Beweisgründen eingeschrieben verschickt werden.
Ausweisung des Mieters
Weigert sich der Mieter nach Ablauf der 30-tägigen Kündigungsfrist die Mietsache zu verlassen, so kann der Vermieter ihn gerichtlich ausweisen lassen. Die Ausweisung besteht in der gerichtlichen Verpflichtung, die Mietsache zu räumen, verbunden mit einer Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtammannamt. Da ein Ausweisungsverfahren mit erheblichen Kosten verbunden ist, muss vorhergehend sorgfältig geprüft werden, ob alle formellen Anforderungen genau eingehalten wurden und daher das Mietverhältnis tatsächlich zu Ende gegangen ist.
Gerne unterstützen wir Sie bei Ihren Anliegen in mietrechtlichen Fragen. Sie können jederzeit gerne mit unseren Spezialisten Kontakt aufnehmen.
