Coronavirus: Rechtfertigt die Corona-Krise eine Mietzinsreduktion?

Viele Unternehmen mussten aufgrund der vom Bundesrat am 16. März 2020 verfügten Massnahmen ihren Betrieb einschränken oder ganz einstellen. Während die Umsätze einbrechen oder ganz wegfallen, müssen Unternehmen weiterhin ihren Verpflichtungen nachkommen. Dazu gehört die Zahlung des Mietzinses. Es stellt sich die Frage, ob die Corona-Krise eine Mietzinsreduktion rechtfertigt.

Gespräch mit Vermieter suchen

In einem ersten Schritt ist es empfehlenswert, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Wie sich zeigt sind viele Vermieter in der aktuell aussergewöhnlichen Situation bereit, Hand zu aussergewöhnlichen Lösungen zu bieten und einem Mietzinsaufschub oder sogar einem zumindest teilweisen Mietzinsverzicht zuzustimmen. Allenfalls kann im Rahmen eines Gesprächs schnell und pragmatisch eine Lösung gefunden werden.

Keine automatische Befreiiung von der Pflicht zur Zahlung von Mietzins

Die vom Bund verfügten Massnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Krise befreien Unternehmen nicht automatisch von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses. Der Vermieter stellt die Mietsache unverändert zur Verfügung, weshalb entsprechend auch der Mietzins zu zahlen ist. Ein Einbruch des Geschäftsgangs zählt grundsätzlich zu den Betriebsrisiken. Das unternehmerische Risiko liegt beim Mieter, nicht beim Vermieter. Der Mieter kann also die Einbussen, die er erleidet, nicht ohne weiteres auf den Vermieter weiterschieben. Allerdings sind die Einbussen aktuell auf vom Bundesrat angeordnete Massnahmen zurückzuführen.

Gefahr der ausserordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug

Kann ein Mieter aufgrund der aktuellen Situation und infolge fehlender Umsätze seine Miete nicht pünktlich, nur teilweise oder gar nicht bezahlen, besteht die Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigt. Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann der Vermieter eine Zahlungsfrist von mind. 30 Tagen ansetzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bleibt die Zahlung weiterhin aus, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2). Erfolgt die Zahlung nach Ablauf dieser Frist, ändert dies nichts and er Kündigung. Diese Regelung gilt für Wohn- und Geschäftsräume. Im Falle der Kündigung, empfiehlt es sich, ein Gesuch um Mietzinsreduktion einzureichen (siehe nachfolgend) und die Kündigung anzufechten. Die Anfechtung hat innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung zu erfolgen. Um das Risiko einer ausserordentlichen Kündigung zu vermeiden, empfiehlt es sich bei Zahlungsschwierigkeiten in jedem Fall, rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen.

Rechtfertigung einer Mietzinsreduktion

Aufgrund der durch die vom Bundesrat verfügten Massnahmen bedingten Betriebsbeschränkungen stellt sich allerdings die Frage, ob nicht ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Denn die Mietsache der betroffenen Unternehmen kann nicht oder nicht vollständig zum vorgesehenen Zweck genutzt werden. So kann bspw. der Gastraum eines Restaurants aufgrund des bundesrätlichen Verbots aktuell nicht genutzt werden. Anders sieht es z.B. bei Lagerräumen aus, die wohl weiterhin uneingeschränkt nutzbar sind.

Da es noch nie eine Situation gab wie die, in der wir uns heute befinden, gibt es bisher keine Präzedenzfälle. Man kann sich aber durchaus auf den Standpunkt stellen, dass aufgrund der vom Bundesrat verordneten Massnahmen ein Mangel im Sinne des Mietrechts vorliegt, der einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begründet. Dies insbesondere dann, wenn die bundesrätlichen Massnahmen effektiv eine Betriebsschliessung zur Folge haben. Ob eine Reduktion auf null gerechtfertigt ist, ist fraglich und hängt sicher stark vom Einzelfall ab. Wenn, dann käme dies höchstens dann in Frage, wenn jegliche Nutzung aufgrund der bundesrätlichen Anordnung vollständig ausgeschlossen ist. 

Die Miete einfach nicht zu zahlen ist auf keinen Fall ratsam. In jedem Fall sollte zuerst das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden. Zeichnet sich keine Lösung ab, empfiehlt es sich, bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein Mietzinsherabsetzungsgesuch einzureichen. Das Gesuch um Mietzinsreduktion entbindet aber vorerst nicht davon, die Miete weiterhin zu zahlen.    

Staatliche Unterstützung speziell für Mietzinszahlungen ist zumindest bisher nicht vorgesehen.  

Wir beraten und unterstützen Unternehmen, die von wirtschaftlichen Folgen des Coronavirus oder von behördlichen Massnahmen betroffen sind. Wir beantworten gerne Ihre Fragen und stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung – auch in dieser ausserordentlichen Lage.

Viele Unternehmen mussten aufgrund der vom Bundesrat am 16. März 2020 verfügten Massnahmen ihren Betrieb einschränken oder ganz einstellen. Während die Umsätze einbrechen oder ganz wegfallen, müssen Unternehmen weiterhin ihren Verpflichtungen nachkommen. Dazu gehört die Zahlung des Mietzinses. Es stellt sich die Frage, ob die Corona-Krise eine Mietzinsreduktion rechtfertigt.

Gespräch mit Vermieter suchen

In einem ersten Schritt ist es empfehlenswert, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Wie sich zeigt sind viele Vermieter in der aktuell aussergewöhnlichen Situation bereit, Hand zu aussergewöhnlichen Lösungen zu bieten und einem Mietzinsaufschub oder sogar einem zumindest teilweisen Mietzinsverzicht zuzustimmen. Allenfalls kann im Rahmen eines Gesprächs schnell und pragmatisch eine Lösung gefunden werden.

Keine automatische Befreiiung von der Pflicht zur Zahlung von Mietzins

Die vom Bund verfügten Massnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Krise befreien Unternehmen nicht automatisch von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses. Der Vermieter stellt die Mietsache unverändert zur Verfügung, weshalb entsprechend auch der Mietzins zu zahlen ist. Ein Einbruch des Geschäftsgangs zählt grundsätzlich zu den Betriebsrisiken. Das unternehmerische Risiko liegt beim Mieter, nicht beim Vermieter. Der Mieter kann also die Einbussen, die er erleidet, nicht ohne weiteres auf den Vermieter weiterschieben. Allerdings sind die Einbussen aktuell auf vom Bundesrat angeordnete Massnahmen zurückzuführen.

Gefahr der ausserordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug

Kann ein Mieter aufgrund der aktuellen Situation und infolge fehlender Umsätze seine Miete nicht pünktlich, nur teilweise oder gar nicht bezahlen, besteht die Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigt. Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann der Vermieter eine Zahlungsfrist von mind. 30 Tagen ansetzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bleibt die Zahlung weiterhin aus, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2). Erfolgt die Zahlung nach Ablauf dieser Frist, ändert dies nichts and er Kündigung. Diese Regelung gilt für Wohn- und Geschäftsräume. Im Falle der Kündigung, empfiehlt es sich, ein Gesuch um Mietzinsreduktion einzureichen (siehe nachfolgend) und die Kündigung anzufechten. Die Anfechtung hat innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung zu erfolgen. Um das Risiko einer ausserordentlichen Kündigung zu vermeiden, empfiehlt es sich bei Zahlungsschwierigkeiten in jedem Fall, rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen.

Rechtfertigung einer Mietzinsreduktion

Aufgrund der durch die vom Bundesrat verfügten Massnahmen bedingten Betriebsbeschränkungen stellt sich allerdings die Frage, ob nicht ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Denn die Mietsache der betroffenen Unternehmen kann nicht oder nicht vollständig zum vorgesehenen Zweck genutzt werden. So kann bspw. der Gastraum eines Restaurants aufgrund des bundesrätlichen Verbots aktuell nicht genutzt werden. Anders sieht es z.B. bei Lagerräumen aus, die wohl weiterhin uneingeschränkt nutzbar sind.

Da es noch nie eine Situation gab wie die, in der wir uns heute befinden, gibt es bisher keine Präzedenzfälle. Man kann sich aber durchaus auf den Standpunkt stellen, dass aufgrund der vom Bundesrat verordneten Massnahmen ein Mangel im Sinne des Mietrechts vorliegt, der einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begründet. Dies insbesondere dann, wenn die bundesrätlichen Massnahmen effektiv eine Betriebsschliessung zur Folge haben. Ob eine Reduktion auf null gerechtfertigt ist, ist fraglich und hängt sicher stark vom Einzelfall ab. Wenn, dann käme dies höchstens dann in Frage, wenn jegliche Nutzung aufgrund der bundesrätlichen Anordnung vollständig ausgeschlossen ist. 

Die Miete einfach nicht zu zahlen ist auf keinen Fall ratsam. In jedem Fall sollte zuerst das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden. Zeichnet sich keine Lösung ab, empfiehlt es sich, bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein Mietzinsherabsetzungsgesuch einzureichen. Das Gesuch um Mietzinsreduktion entbindet aber vorerst nicht davon, die Miete weiterhin zu zahlen.    

Staatliche Unterstützung speziell für Mietzinszahlungen ist zumindest bisher nicht vorgesehen.  

Wir beraten und unterstützen Unternehmen, die von wirtschaftlichen Folgen des Coronavirus oder von behördlichen Massnahmen betroffen sind. Wir beantworten gerne Ihre Fragen und stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung – auch in dieser ausserordentlichen Lage.