Kündigung des Mietvertrags bei Eigenbedarf

Der Erwerb eines vermieteten Wohn- oder Geschäftsraums wirft regelmässig mietrechtliche Fragestellungen auf, insbesondere wenn der neue Eigentümer die Räume künftig selbst nutzen oder baulich verändern möchte. Ein zentraler Punkt ist dabei die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung aus dringendem Eigenbedarf rechtlich zulässig ist.

Wann liegt dringender Eigenbedarf vor?

Dringender Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter ernsthafte und nachvollziehbare Gründe darlegen kann, die eine Nutzung der vermieteten Räume für sich selbst oder für nahe Angehörige bzw. Verschwägerte rechtfertigen. Der Bedarf muss unmittelbar, tatsächlich und aktuell sein. Er liegt dann vor, wenn ein Abwarten mit der Selbstnutzung für den Vermieter als unzumutbar erscheint. Ein bloss zukünftig möglicher oder hypothetischer Bedarf genügt nicht.

Ordentliche Kündigung:

Zunächst ist zwischen einer ordentlichen und einer ausserordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Unbefristete Mietverhältnisse können von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine gekündet werden. Für Wohnräume beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate, für Geschäftsräume sechs Monate. Diese Fristen können jedoch vertraglich abgeändert werden, weshalb ein Blick in den Mietvertrag unerlässlich ist.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter hat gemäss Art. 266l Abs. 2 OR auf einem kantonal genehmigten Formular zu erfolgen. Eine Angabe des Kündigungsgrundes ist dabei nicht zwingend erforderlich. Auf Verlangen der mietenden Partei ist die Kündigung jedoch zu begründen. Der Eigenbedarf stellt einen dieser Gründe dar.

Ausserordentliche Kündigung:

Grundsätzlich gilt der Grundsatz «Kauf bricht Miete nicht». Dies hat die Folge, dass bei einem Eigentümerwechsel infolge Verkaufs, Tausch oder anderweitigen Handänderungen die bestehenden Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergehen. Die Eigenbedarfskündigung stellt eine Ausnahme dieser Regel dar. Dem neuen Eigentümer einer Liegenschaft steht gestützt auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR das Recht zu, einen Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin zu kündigen. Diese ausserordentliche Möglichkeit besteht unabhängig von vertraglichen Kündigungsmodalitäten. Für diese Kündigung muss der neue Eigentümer einen dringenden Eigenbedarf für sich selbst, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen. Diese ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit steht dem Erwerber jedoch nur einmalig nach dem Kauf der Liegenschaft zu. Verpasst er die Kündigung auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin, ist die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung verwirkt. Zu beachten gilt ferner, dass das Recht des Erwerbers entfällt, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt ist.

Weitere Fallgruppen des Eigenbedarfs

Ausserdem ist der Eigenbedarf bei der Kündigung während einer Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR sowie im Erstreckungsverfahren nach Art. 272 Abs. 2 lit. d OR besonders zu berücksichtigen.

• Eine Kündigung, die innerhalb einer Sperrfrist ausgesprochen wird, verstösst grundsätzlich gegen den Kündigungsschutz, kann aber trotzdem gültig sein, wenn dringender Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst oder nahe Angehörige vorliegt und dieser belegt wird.
• Beantragt die mietende Partei eine Erstreckung des Mietverhältnisses, erfolgt eine Interessenabwägung, bei der die Härtefolgen der Kündigung für den Mieter den Interessen des Vermieters gegenübergestellt werden. Ein geltend gemachter Eigenbedarf bildet dabei einen wesentlichen Bestandteil des Vermieterinteresses und ist im Rahmen dieser Abwägung zu berücksichtigen.

Fazit

Der Eigenbedarf stellt einen anerkannten Kündigungsgrund dar, insbesondere für die ausserordentliche Kündigung nach einem Eigentümerwechsel. Darüber hinaus ist er als Rechtfertigung einer Kündigung während einer Sperrfrist sowie als zentrales Element in der Interessenabwägung im Erstreckungsverfahren von Bedeutung. Die rechtlichen Voraussetzungen und formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung sind jedoch anspruchsvoll, weshalb es sich empfiehlt, frühzeitig rechtliche Unterstützung beizuziehen.