Konkurs eines Mieters von Geschäftsräumen

Viele Gastronomiebetriebe oder Betriebe in der Eventbranche erleiden noch immer finanzielle Einbussen aufgrund der Corona Pandemie. Dadurch geraten zahlreiche Betriebe in finanzielle Schwierigkeiten, was in den schlimmsten Fällen einen Konkurs zur Folge haben kann. Die Folgen dieser Konkurse treffen nicht nur die Betriebe, sondern haben regelmässig für deren Vermieter prekäre Folgen.

Der Mietvertrag wird durch den Konkurs des Mieters von gesetztes wegen nicht aufgelöst und besteht grundsätzlich weiter, während der Mieter nachweislich zahlungsunfähig geworden ist. Woher die künftigen oder noch ausstehenden Mietzinsforderungen kommen, ist ungewiss. Vom Gesetz werden dem Vermieter verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung gestellt. Es empfiehlt sich, dass der Vermieter als Erstes eine Bestandesaufnahme seiner offenen Forderungen gegenüber dem Mieter macht. Dabei ist es wichtig zu unterscheiden, ob die Mietzinsforderungen vor oder nach der Konkurseröffnung entstanden sind.

Mietzinsforderungen, die nach Konkurseröffnung entstehen, gelten nicht als Konkursforderungen, sondern als Forderungen gegen den Konkursiten persönlich. Handelt es sich beim Konkursiten um eine juristische Person, welche nach dem Konkursverfahren regelmässig gelöscht werden, gehen diese Forderungen meist unbeglichen unter.

Mietzinsforderungen, die vor der Konkurseröffnung fällig sind, stellen Konkursforderungen dar. Im Konkursfall muss der Vermieter seine Forderungen innerhalb der vom Konkursamt gesetzten Frist schriftlich und mit Hinweis auf allfällige Pfand- und Retentionsrechte beim Konkursamt einreichen. Es handelt sich bei diesen Forderungen um drittklassige Konkursforderungen. Dies hat zur Folge, dass die Forderungen des Vermieters aus dem Konkurserlös erst an letzter Stelle beglichen werden. Erfahrungsgemäss fällt die Deckung der Drittklassforderungen zwischen gering und Null aus.

Es wird ersichtlich, dass dem Vermieter während des Konkursverfahrens keine privilegierte Stellung zukommt. Er hat jedoch verschiedene Möglichkeiten, auf den Konkurs des Mieters zu reagieren.

Sollte der Vermieter den Vertrag kündigen wollen, kann er dies nach Art. 257d OR (Zahlungsverzug) tun. Voraussetzung dafür ist aber ein tatsächlicher Zahlungsrückstand des Mieters. In diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen anzusetzen. Wenn der Mieter dieser Frist nicht nachkommt, kann der Vermieter mit einer Kündigungsfrist von nochmals 30 Tagen zum Ende des Monats hin kündigen.

Der Vermieter hat weiter die Möglichkeit auf zukünftige Mietzinse eine Sicherheit zu verlangen. Dazu muss er der Konkursverwaltung und dem Mieter eine den Umständen angemessene Frist setzen. Wenn innerhalb dieser Frist keine Sicherheit geleistet wird, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Wenn sich der Vermieter dafür entscheidet, auf dem Mietvertrag zu beharren, kann er seine Ansprüche als Forderungen eingeben. Dies ist aber nur bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin oder bei befristeten Verträgen, bis zum Ende der befristeten Vertragsdauer möglich.

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen sieht das schweizerische Mietrecht ein Retentionsrecht vor. Dieses wird dem Vermieter für den verfallenen Jahreszins sowie dem laufenden Halbjahreszins, an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumlichkeiten befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören, gewährt.

Dem Vermieter wird empfohlen, solche Szenarien schon bei den Vertragsverhandlungen zu besprechen. Bei einem Zahlungsrückstand des Mieters, soll der Vermieter nicht unnötig zuwarten, sondern nach den Regeln des Zahlungsverzugs vorgehen und sein Retentionsrecht geltend machen. Wenn der Konkurs eröffnet wird, hat der Vermieter seine Forderungen aus dem Mietverhältnis dem Konkursamt fristgerecht einzureichen und auf das Retentionsrecht hinzuweisen.