Neu ab 1. Januar 2026: Stärkere Rechte für Bauherren bei Baumängeln

Der Bundesrat hat ab dem 1. Januar 2026 Anpassungen im Obligationenrecht (OR) und im Zivilgesetzbuch (ZGB) beschlossen, welche die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern deutlich stärken.

Künftig besteht ein unabdingbarer Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung von Baumängeln an Bauten, die für den persönlichen oder familiären Gebrauch bestimmt sind. Dieser Anspruch gilt sowohl im Werkvertrag (Art. 368 Abs. 2bis revOR) als auch beim Grundstückkauf (Art. 219a Abs. 2 revOR), wenn es sich um Neubauten handelt, also Bauten, die noch zu erstellen sind oder in den letzten zwei Jahren erstellt wurden.

Ein zweiter Kernpunkt ist die Mängelrüge. Statt «sofort» gilt neu eine Frist von 60 Tagen. Diese läuft ab Ablieferung (offene Mängel) bzw. ab Entdeckung (versteckte Mängel). Eine vertragliche Verkürzung ist ausgeschlossen. Damit wird ein zentraler Fallstrick beseitigt, der bislang regelmässig zum Verlust von Ansprüchen führte. Zudem wird die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelrechte bei Bauten ausdrücklich abgesichert und darf nicht mehr verkürzt werden. Besondere Aufmerksamkeit erfordert das Zusammenspiel mit der SIA-Norm 118. Diese sieht vor, dass Mängel in den ersten zwei Jahren jederzeit gerügt werden können, danach aber sofort. Ab 2026 gilt für neue Verträge zwingend die 60-Tage-Frist des OR, auch wenn die SIA-Norm übernommen wird.

Nach bisheriger Rechtsprechung galt eine Ersatzsicherheit nur dann als «hinreichend», wenn sie wie das Bauhandwerkerpfandrecht auch zeitlich unbeschränkt Verzugszinsen deckte. Die Revision präzisiert nun, dass es genügt, wenn die Ersatzsicherheit nebst der Forderungssumme die Verzugszinsen für zehn Jahre abdeckt.

Die Revision bringt Bauherren und Käufern erhebliche Verbesserungen: längere Rügefristen, zwingende Nachbesserung, klarere Regeln beim Pfandrecht. Unternehmer und Verkäufer müssen ihre Vertragsmuster prüfen, da Freizeichnungsklauseln künftig unwirksam sind. Wichtig bleibt für Bauherren: Mängel sorgfältig dokumentieren und innert 60 Tagen rügen, nur so können die neuen Rechte vollumfänglich genutzt werden.