Bauhandwerkerpfandrecht: Teil-Revision per 1. Januar 2026

Per 1. Januar 2026 ist eine wesentliche Revision des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) im Bereich des Bauhandwerkerpfandrechts in Kraft getreten. Die Gesetzesänderung bezweckt insbesondere eine Präzisierung der Anforderungen an Ersatzsicherheiten anstelle eines Bauhandwerkerpfandrechts. Es wird ausdrücklich klargestellt, dass eine Ersatzsicherheit nicht nur die Hauptforderung, sondern zusätzlich auch die Verzugszinsen für eine Dauer von zehn Jahren abdecken muss.

Mit dieser Regelung schafft der Gesetzgeber erhöhte Rechtssicherheit und beseitigt bisherige Auslegungsunsicherheiten in Praxis und Lehre. Die Revision hat unmittelbare Auswirkungen auf Grundeigentümer, Unternehmer sowie Bauherren.

Das Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein gesetzliches Sicherungsinstrument gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB. Es verschafft Handwerkern und Unternehmern, die Arbeiten an einem Grundstück ausgeführt haben, ein Pfandrecht am betreffenden Grundstück zur Sicherung ihrer Forderungen.

Zweck des Bauhandwerkerpfandrechts ist es, Handwerker und Unternehmer davor zu schützen, für ihre Arbeitsleistungen und Materiallieferungen unbezahlt zu bleiben. Dieses Schutzbedürfnis besteht insbesondere deshalb, weil sie in der Regel vorleistungspflichtig sind, jedoch keinen Eigentumsvorbehalt geltend machen können.

Für die Entstehung des Bauhandwerkerpfandrechts ist es unerheblich, von wem der Auftrag erteilt wurde. Der Auftrag muss nicht vom Grundeigentümer stammen, sondern kann auch von einem Architekten oder Generalunternehmer ausgehen. Der Einsatz von Subunternehmern birgt für Grundeigentümer daher das Risiko einer doppelten Zahlung. Wird ein Subunternehmer vom Generalunternehmer nicht bezahlt, kann er sein Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen, auch wenn der Grundeigentümer den Generalunternehmer bereits vollständig entschädigt hat.

Kommt der Schuldner seiner Zahlungspflicht nicht nach, ist der Inhaber des Bauhandwerkerpfandrechts berechtigt, die Zwangsverwertung des Grundstücks zu verlangen und seine Forderung aus dem Erlös zu befriedigen.

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist spätestens innerhalb von vier Monaten seit Vollendung der letzten wesentlichen Arbeit im Grundbuch eintragen zu lassen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Nach Ablauf dieser Frist erlischt der Anspruch auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts endgültig.

Verhinderung einer Eintragung: Ersatzsicherheiten

Der Grundeigentümer kann die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts durch die Stellung einer ausreichenden Sicherheit abwenden. Diese tritt an die Stelle des Pfandrechts und soll dem Unternehmer einen gleichwertigen Schutz bieten. Wird die Sicherheit geleistet, entfällt demzufolge der Anspruch des Handwerkers auf Begründung des Pfandrechts. Ist das Bauhandwerkerpfandrecht bereits im Grundbuch eingetragen, kann es durch nachträgliche Sicherheitsleistung abgelöst und dessen Löschung verlangt werden, sofern die Sicherheit den gesetzlichen Anforderungen genügt.

Teil-Revision per 1. Januar 2026

Mit der Revision von Art. 839 Abs. 3 ZGB wurde klargestellt, unter welchen Voraussetzungen ein Bauhandwerkerpfandrecht durch eine Ersatzsicherheit abgelöst werden kann. Neu gilt, dass eine Eintragung des Pfandrechts nicht möglich ist, wenn der Eigentümer eine Sicherheit leistet, die sowohl die angemeldete Forderung als auch die Verzugszinsen für die nächsten zehn Jahre abdeckt.

Damit umfasst die Ersatzsicherheit nicht nur die Hauptforderung, sondern auch die Verzugszinsen für den gesetzlich festgelegten Zeitraum. Für Grundeigentümer bietet dies erstmals klare Berechenbarkeit und Planungssicherheit in Bezug auf den erforderlichen Umfang der Sicherheit.