Reservationsvereinbarung beim Grundstückkauf

Einleitung

Wer sich ernsthaft für ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung interessiert, wird in der Praxis häufig aufgefordert, eine sogenannte Reservationsvereinbarung zu unterzeichnen und bereits eine Anzahlung an den Kaufpreis oder Reservationszahlung zu leisten. Damit soll dem Käufer das Objekt vorläufig gesichert werden, bis der eigentliche Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Solche Reservationsvereinbarungen werden regelmässig lediglich in einfacher Schriftform abgeschlossen, oft aus Kostengründen. Kommt es später nicht zum Abschluss des Hauptvertrags, stellt sich die Frage, ob die Reservationsvereinbarung überhaupt gültig zustande gekommen ist und was mit einer bereits geleisteten Anzahlung sowie einer allenfalls vereinbarten Konventionalstrafe geschieht.

Formerfordernis

Verträge, die den Kauf eines Grundstücks zum Gegenstand haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Dasselbe gilt für Vorverträge, mit denen sich eine Partei zum künftigen Abschluss eines solchen Kaufvertrags verpflichtet (Art. 22 Abs. 2, Art. 216 Abs. 2 OR). Eine Reservationsvereinbarung, mit welcher sich der Käufer zum Erwerb und der Verkäufer zur Reservation des Grundstücks verpflichtet, stellt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen solchen Vorvertrag dar und untersteht damit ebenfalls dem Beurkundungserfordernis (BGE 140 III 200). Wird die Reservationsvereinbarung bloss schriftlich abgeschlossen, ist sie folglich nichtig.

Der Formzwang erfasst dabei nicht nur die Hauptpunkte der Vereinbarung, sondern sämtliche objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte. Dazu zählen nach der Rechtsprechung auch mit dem Vorvertrag verbundene Konventionalstrafen, sofern diese die Erfüllung der Hauptpflichten des Vorvertrags sichern sollen.

Konventionalstrafe bei Reservationsvereinbarungen

Reservationsvereinbarungen enthalten regelmässig eine Klausel, wonach die geleistete Anzahlung bei Nichtabschluss des Hauptvertrags ganz oder teilweise beim Verkäufer verbleibt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine solche Konventionalstrafe grundsätzlich formbedürftig, wenn mit ihr die Erfüllung der vorvertraglichen Pflichten bekräftigt werden soll. Formfrei gültig ist eine solche Klausel demgegenüber, wenn sie einzig bezweckt, das sogenannte negative Interesse abzugelten, also die Partei finanziell so zu stellen, wie wenn sie nie auf den Abschluss des Vertrags vertraut hätte (BGE 140 III 200).

Diese Ausnahme ist eng zu verstehen. Sieht die Klausel etwa auch eine Entschädigung für entgangene Mieterträge vor, unterliegt sie ebenfalls dem Formzwang. Nach neuerer Rechtsprechung genügt zudem nicht jede Beschränkung auf das negative Interesse; vorausgesetzt wird darüber hinaus, dass die Klausel spezifisch Schadenersatzansprüche aus einem treuwidrigen Verhalten während der Vertragsverhandlungen (sog. culpa in contrahendo) erfasst (BGer 4A_109/2018). Dieser Nachweis dürfte nur selten gelingen, sodass Konventionalstrafen in Reservationsvereinbarungen regelmässig als formungültig zu betrachten sind.

Rückforderung der Anzahlung

Ist die Reservationsvereinbarung samt der darin enthaltenen Konventionalstrafe nichtig, hat der Käufer die geleistete Anzahlung grundsätzlich nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzufordern (Art. 62 Abs. 1 OR). Dass die Anzahlung freiwillig und in Kenntnis des Formmangels geleistet wurde, steht der Rückforderung nicht entgegen.

Rechtsmissbrauch

Der Verkäufer kann sich nicht auf den Formmangel berufen, wenn dies gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Nach der Rechtsprechung kann die Berufung auf den Formmangel namentlich dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Parteien den formungültigen Vertrag freiwillig und in Kenntnis des Formmangels bereits vollständig oder zumindest in der Hauptsache erfüllt haben. Die blosse Leistung einer Anzahlung genügt hierfür nicht (BGer 4A_109/2018). Ein Rechtsmissbrauch des Käufers, der die Rückzahlung der Anzahlung verlangt, ist daher grundsätzlich zu verneinen.

Fazit

Reservationsvereinbarungen beim Grundstückkauf werden in der Praxis aus Kostengründen häufig bloss schriftlich abgeschlossen. Dies birgt jedoch erhebliche rechtliche Risiken: Sowohl die Reservationsvereinbarung selbst als auch eine damit verbundene Konventionalstrafe sind mangels öffentlicher Beurkundung in aller Regel nichtig, und eine bereits geleistete Anzahlung kann nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden. Wer eine Reservation rechtlich verbindlich und mit finanziellen Konsequenzen ausgestalten möchte, sollte die Reservationsvereinbarung daher öffentlich beurkunden lassen.