Die Kündigungssperrfrist im Mietrecht

Wer als Vermieter eine mietrechtliche Auseinandersetzung mit dem Mieter führt, sollte sich der Folgen einer einvernehmlichen Erledigung bewusst sein: Eine Einigung – sei es vor der Schlichtungsbehörde, vor Gericht oder ausserhalb eines Verfahrens – löst regelmässig eine dreijährige Kündigungssperrfrist zulasten des Vermieters aus. Wer dies übersieht, verliert für drei Jahre die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu beenden. Das kann nicht zuletzt bei einem Verkauf ein Hindernis sein.

Auslöser und Rechtsfolge

Nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters anfechtbar, wenn sie innert dreier Jahre nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat, auf die Anrufung des Richters verzichtet oder mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen bzw. sich sonst wie geeinigt hat. Nach Art. 271a Abs. 2 OR gilt dasselbe, wenn der Mieter durch Schriftstücke belegen kann, dass eine entsprechende aussergerichtliche Einigung über eine Forderung aus dem Mietverhältnis zustande gekommen ist.

Während laufender Sperrfrist ausgesprochene ordentliche Kündigungen gelten per se als sogenannte Rachekündigungen und sind missbräuchlich. Ficht der Mieter die Kündigung innert 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde an (Art. 273 Abs. 1 OR), wird sie aufgehoben. Das wirtschaftliche Risiko trägt allein der Vermieter.

Ausnahmen

Trotz laufender Sperrfrist zulässig bleiben nach Art. 271a Abs. 3 OR Kündigungen wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters oder seiner nahen Verwandten, wegen Zahlungsrückstands des Mieters (Art. 257d OR), schwerer Pflichtverletzung (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR), Konkurses des Mieters (Art. 266h OR), Veräusserung der Sache (Art. 261 OR) sowie aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Diese Tatbestände sind praxisgemäss eng auszulegen, d.h. die Hürde ist hoch. Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast.

Praktische Bedeutung

In Schlichtungsverhandlungen wird regelmässig ein Vergleich angestrebt, wobei selbst ein für den Vermieter vorteilhafter Vergleich die Sperrfrist auslöst (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Beide Parteien sollten sich daher der Tragweite einer einvernehmlichen Erledigung bewusst sein: Für den Vermieter bedeutet jeder Vergleich eine dreijährige Kündigungssperre, für den Mieter umgekehrt einen verlässlichen Schutz vor Vergeltungskündigungen. Diese Asymmetrie prägt die Vergleichsbereitschaft auf beiden Seiten und sollte bei der Verhandlungsstrategie berücksichtigt werden. Zu beachten ist zudem, dass bereits eine schriftlich dokumentierte aussergerichtliche Einigung über eine berechtigte Mieterforderung die Sperrfrist auslösen kann, ohne dass es überhaupt zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren kommt.

Spricht der Vermieter beispielsweise eine ordentliche Kündigung aus und ficht der Mieter diese bei der Schlichtungsbehörde an, wobei er gestützt auf einen Härtefall eine Erstreckung verlangt (Art. 272 OR), besteht während des Verfahrens zunächst das Kündigungsverbot nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR. Schliesst der Vermieter in der Folge, etwa um das Verfahren zeitlich abzukürzen, einen Vergleich, löst dies die dreijährige Sperrfrist aus, selbst dann, wenn die Erstreckungschancen des Mieters als gering einzuschätzen waren. Eine solche Sperrfrist kann insbesondere einem beabsichtigen Verkauf im Wege stehen, wenn der Kaufinteressent das Objekt selbst bewohnen möchte. In diesem Fall müsste er die Sperrfrist abwarten, wenn die Mieterschaft darauf besteht.

Parteiwechsel und Neuvertrag

Das Bundesgericht hat im Urteil 4A_488/2018 vom 20. Februar 2019 klargestellt, dass die Sperrfrist aus einem früheren Mietverhältnis nicht auf ein neu abgeschlossenes Mietverhältnis übergeht, auch dann nicht, wenn Mietobjekt und Personen weitgehend identisch sind. Beim Ausscheiden eines Mieters, wie etwa bei einer Trennung, ist der Vermieter daher in der Regel besser beraten, statt einer Vertragsübernahme einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Zu beachten bleibt jedenfalls das Recht des neuen Mieters zur Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR).

Fazit

Die Sperrfrist nach Art. 271a OR ist ein starkes Instrument des Kündigungsschutzes. Vermieter sollten vor jeder Einigung prüfen, ob eine Kündigung innert der nächsten drei Jahre realistischerweise in Betracht kommt und überlegen, ob die Vorteile einer Einigung die Sperrfrist aufwiegen. Die strategische Wahl zwischen Vergleich, Klageanerkennung, Klagerückzug und Vertragsneuabschluss entscheidet im Ergebnis über die mietrechtliche Handlungsfreiheit der nächsten Jahre.