Die Mieterausweisung aus der Perspektive des Vermieters

Allgemeines

Verlässt ein Mieter nach gültiger Kündigung des Mietvertrages das Mietobjekt nicht, ergreifen Vermieter oftmals eigenmächtig Massnahmen wie das Austauschen der Schlösser. Solche Massnahmen sind jedoch unzulässig und ziehen nicht selten zivil- und strafrechtliche Verfahren nach sich.

Der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache ist auf dem Rechtsweg durchzusetzen und setzt voraus, dass der Mieter ohne Nutzungsrecht im Besitz der Mietsache verbleibt. Je nach konkreter Sach- und Rechtslage ist die prozessuale Durchsetzung dieses Anspruches allerdings anders anzugehen.

Rechtsschutz in klaren Fällen 

Ist sowohl die Rechtslage klar als auch der Sachverhalt unbestritten und sofort beweisbar, kann der Ausweisungsanspruch auf dem Weg des sog. Rechtsschutzes in klaren Fällen i.S.v. Art. 257 ZPO durchgesetzt werden. Dies hat den Vorteil, dass der Anspruch im Summarverfahren durchgesetzt werden kann und dementsprechend das ansonsten vorangestellte Schlichtungsverfahren entfällt. Ein weiterer Vorteil neben der Raschheit des Verfahrens ist die Beschränkung der Beweismittel auf Urkunden.

Der Nachteil liegt darin, dass es den Mietern je nach Umständen möglich ist, substantiierte Einwendungen vorzubringen und damit zu verhindern, dass der Sachverhalt als unbestritten und sofort beweisbar zu erachten ist. Liegt kein liquider Sachverhalt vor, kann Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden.

Entsprechend steht die Möglichkeit des Rechtsschutzes in klaren Fällen Vermietern typischerweise dann offen, wenn eine formgültige Kündigung vorliegt und keine Kündigungsanfechtung oder Erstreckung hängig ist.

Vereinfachtes Verfahren

Bei illiquiden Sachverhalten, wenn also beispielsweise unklar ist, ob rechtmässig gekündigt wurde, ist die Mieterausweisung gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO grundsätzlich unabhängig vom Streitwert im vereinfachten Verfahren durchzuführen, sofern Fragen des Kündigungsschutzes oder der Erstreckung betroffen sind. Das vereinfachte Verfahren bringt im Vergleich zum Rechtsschutz in klaren Fällen eine umfassendere Abklärung des Sachverhalts mit sich, wobei diesbezüglich eine erhöhte richterliche Mitwirkung besteht.

Vollstreckung des Ausweisungsentscheids

Ob im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen oder im vereinfachten Verfahren kann das Gericht gemäss Art. 236 Abs. 3 ZPO die zwangsweise Vollstreckung eines allfällig rechtskräftigen Entscheides auf ein entsprechendes Begehren hin anordnen. Bei Ausweisungen aus Mietobjekten handelt es sich dabei um die Räumung des Grundstücks gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Für den tatsächlichen Ablauf der Vollstreckung eines solchen Ausweisungsentscheids bestehen hingegen grosse kantonale Unterschiede. Sollten sich die fraglichen Mieter auch nach Vorankündigung der Räumung weigern, die Liegenschaft zu verlassen, muss für die Vollstreckung in den meisten Fällen die Polizei beigezogen werden.

Fazit

Mit dem Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen kommt man als Vermieter oftmals bedeutend schneller zur gewünschten Ausweisung als im vereinfachten Verfahren. Um davon zu profitieren, ist allerdings eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses vorausgesetzt. Entsprechend können bereits geringe formelle Mängel im Rahmen der Kündigung die Vollstreckung des Rückgabeanspruchs erheblich in die Länge ziehen.