Retention und Konkurs – Das Schicksal des Vermieterpfandes bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters

In der Praxis des Mietrechts begegnen Vermieterinnen und Vermietern regelmässig Situationen, in denen Mieter ihre Mietzinsverpflichtungen nicht mehr erfüllen können. Die rechtlichen Konsequenzen sind vielschichtig und werden besonders komplex, wenn über den Mieter der Konkurs eröffnet wird. Der folgende Beitrag beleuchtet die rechtlichen Grundlagen des Retentionsrechts des Vermieters und dessen Behandlung im Konkursverfahren.

Das Retentionsrecht des Vermieters als gesetzliches Sicherungsmittel

Das Retentionsrecht des Vermieters von Geschäftsräumen ist in Art. 268 Abs. 1 OR geregelt und gewährt dem Vermieter ein Pfandrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Gesichert werden damit ein verfallener Jahreszins sowie der laufende Halbjahreszins. Diese gesetzliche Sicherungsmassnahme steht dem Vermieter kraft Gesetzes zu und bedarf keiner besonderen Vereinbarung zwischen den Parteien.

Die betreibungsrechtliche Einordnung des Retentionsrechts ist von entscheidender Bedeutung für dessen Behandlung im Konkurs. Art. 37 Abs. 2 SchKG bestimmt, dass der Ausdruck „Faustpfand“ auch das Retentionsrecht umfasst. Diese Einordnung hat weitreichende Konsequenzen, da sie das Retentionsrecht in das System der Pfandrechte einordnet und die entsprechenden Vorschriften des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts anwendbar macht. Das Retentionsrecht wird damit betreibungsrechtlich wie ein Faustpfand behandelt, auch wenn es sich materiellrechtlich um ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht handelt. Diese Grundsatzregelung hat weitreichende Konsequenzen für die vom Vermieter eingeleitete Betreibung auf Pfandverwertung zur Durchsetzung des Retentionsrechts.

Das Gesetz sieht jedoch eine wichtige Ausnahme vor: Betreibungen auf Verwertung von Pfändern, die von Dritten bestellt worden sind, werden mit der Konkurseröffnung nicht aufgehoben. Die Frage, die sich nun stellt, ist, ob das Retentionsrecht des Vermieters ein solches „von einem Dritten bestelltes Pfand“ ist. Das Bundesgericht hat diese Frage in BGE 124 III 215 klar beantwortet: Nein, das Retentionsrecht des Vermieters ist ein eigenes Recht des Vermieters und kein von einem Dritten bestelltes Pfand.

Das Retentionsrecht des Vermieters entsteht kraft Gesetzes und beruht auf dem Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Es handelt sich nicht um ein Pfand, das ein Dritter zugunsten des Vermieters bestellt hätte. Die Ausnahme von Art. 206 Abs. 1 SchKG greift daher nicht. Die Folge: Die vom Vermieter eingeleitete Betreibung auf Pfandverwertung wird mit der Konkurseröffnung aufgehoben.

Verbleib der retinierten Gegenstände in der Konkursmasse

Mit der Aufhebung der Betreibung stellt sich die Frage nach dem Verbleib der bereits retinierten Gegenstände. Art. 199 Abs. 1 SchKG regelt diesen Fall: Gepfändete Vermögensstücke, deren Verwertung im Zeitpunkt der Konkurseröffnung noch nicht stattgefunden hat, fallen in die Konkursmasse. Diese Bestimmung gilt auch für im Rahmen einer Retention retinierte Gegenstände.

Die retinierten Gegenstände gelangen somit in die Konkursmasse. Dies bedeutet, dass die Verwertung nicht mehr durch das Betreibungsamt im Rahmen der Betreibung auf Pfandverwertung erfolgt, sondern durch die Konkursverwaltung im Konkursverfahren. Die Konkursverwaltung hat die Gegenstände zu verwerten und den Erlös nach den gesetzlichen Vorschriften zu verteilen.

Die Rechtsstellung des Vermieters im Konkursverfahren

Trotz der Aufhebung der Betreibung und des Übergangs der Gegenstände in die Konkursmasse verliert der Vermieter seine Rechte nicht. Seine Rechtsstellung im Konkursverfahren ist durch das bestehende Retentionsrecht besonders geschützt. Das Retentionsrecht wird betreibungsrechtlich als Faustpfand behandelt gemäss Art. 37 Abs. 2 SchKG. Diese Einordnung hat entscheidende Konsequenzen für die Kollokation der Forderung des Vermieters im Konkurs.

Der Vermieter muss seine Forderung im Konkurs anmelden. Diese Anmeldung ist unverzichtbar, da nur angemeldete Forderungen im Konkursverfahren berücksichtigt werden. Bei der Kollokation wird die Forderung des Vermieters als pfandgesicherte Forderung eingestuft. Art. 219 Abs. 1 SchKG bestimmt, dass pfandgesicherte Forderungen aus dem Ergebnis der Verwertung der Pfänder vorweg bezahlt werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter bevorzugt aus dem Erlös der Verwertung der retinierten Gegenstände befriedigt wird.

Die bevorzugte Befriedigung aus dem Pfandverwertungserlös ist ein wesentlicher Vorteil gegenüber den ungesicherten Gläubigern. In vielen Fällen bedeutet dies, dass der Vermieter seine Forderung vollumfänglich oder zumindest zu einem wesentlich höheren Prozentsatz zurückerhält als die ungesicherten Gläubiger.

Praktische Konsequenzen und Handlungsempfehlungen

Für Vermieterinnen und Vermieter ist die frühzeitige und korrekte Forderungsanmeldung im Konkurs von entscheidender Bedeutung. Nur durch rechtzeitige Anmeldung wird sichergestellt, dass die Forderung als pfandgesicherte Forderung kolloziert wird. Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Geltendmachung des Retentionsrechts. Die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses durch das Betreibungsamt schafft eine verlässliche Grundlage für die spätere Geltendmachung im Konkursverfahren.

Fazit und Schlussfolgerungen

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Retentionsrecht des Vermieters auch im Konkurs des Mieters seine Wirkung entfaltet. Die Konkurseröffnung führt zwar zur Aufhebung der Betreibung auf Pfandverwertung, da das Retentionsrecht kein von einem Dritten bestelltes Pfand ist. Die retinierten Gegenstände fallen in die Konkursmasse und werden durch die Konkursverwaltung verwertet. Der Vermieter verliert jedoch nicht seine Sicherung: Seine Forderung wird als pfandgesicherte Forderung kolloziert und er wird bevorzugt aus dem Pfandverwertungserlös befriedigt.

Diese Rechtslage schafft einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters und den Interessen der Konkursgläubiger. Der Gesetzgeber hat mit der Regelung in Art. 206 SchKG und der Sonderregelung für pfandgesicherte Forderungen in Art. 219 SchKG ein System geschaffen, das sowohl die Gläubigerinteressen wahrt als auch eine geordnete Abwicklung des Konkursverfahrens ermöglicht.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieterinnen und Vermieter auch im Konkursfall nicht schutzlos sind. Das Retentionsrecht bietet eine wirksame Sicherung, die im Konkursverfahren durch die bevorrechtigte Kollokation ihre Fortsetzung findet. Voraussetzung ist jedoch, dass die Forderung rechtzeitig angemeldet und das Retentionsrecht korrekt ausgeübt wurde.

Bei weiteren Fragen zum Retentionsrecht, zur Konkursabwicklung oder zu anderen mietrechtlichen Themen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir beraten Sie umfassend und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.