Revidierte Geldwäschereigesetzgebung – Auswirkungen auf Immobilienmakler

Am 26. September 2025 haben die Eidgenössischen Räte die Teilrevision des Geldwäschereigesetzes verabschiedet. Ein Referendum wurde innert Frist bis am 15. Januar 2026 nicht ergriffen. Die Revision erweitert den Anwendungsbereich der geldwäschereirechtlichen Vorschriften und erfasst neu auch bestimmte berufsmässig erbrachte Beratungstätigkeiten, insbesondere im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften. Der vorliegende Beitrag zeigt auf, unter welchen Voraussetzungen Immobilienmakler künftig der Regulierung unterliegen und welcher Handlungsbedarf sich daraus ergibt.

Unterstellungspflichtige Beratungstätigkeiten

Neu fallen neben den bisherigen Finanzintermediären auch bestimmte berufsmässig ausgeübte Beratungstätigkeiten unter das Geldwäschereigesetz. Dazu gehören insbesondere der Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie alle Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer Veräusserung entsprechen, wie etwa die Übertragung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften.

Nicht jede Beratung ist erfasst. Ausnahmen gelten für:

• Transaktionen im Familien-, Ehe- oder Erbrecht sowie Schenkungen, bei denen die Beteiligten untereinander verbunden sind;

• Geschäfte, bei denen der Kaufpreis unter fünf Millionen Franken liegt und ausschliesslich über Banken oder andere Finanzintermediäre abgewickelt wird;

• Erwerb von selbst bewohnten Wohnliegenschaften oder von Immobilien, die in der Schweiz als steuerlich anerkannte Ersatzliegenschaften gelten.

Berufsmässigkeit

Unterstellungspflichtig sind nur Tätigkeiten, die berufsmässig ausgeübt werden. So gilt jede selbständige und auf Erwerb gerichtete wirtschaftliche Tätigkeit, die sich auf ein unterstellungspflichtiges Geschäft bezieht, als berufsmässig. Private oder einmalige Unterstützungen fallen nicht unter die Geldwäschereibestimmungen.

Auch einzelne Beratungsgeschäfte innerhalb einer umfassenderen beruflichen Tätigkeit können ausreichen, um die Unterstellungspflicht auszulösen. Kriterien wie Umfang der Tätigkeit, Höhe der Einkünfte oder Anzahl der Kunden werden im aktuellen Verordnungsentwurf nicht näher definiert, sodass die Berufsmässigkeit weit gefasst ist.

Kausalität zur Grundstücktransaktion

Die Unterstellungspflicht greift nur, wenn die Beratung einen notwendigen Beitrag zur Durchführung der Transaktion leistet. Die Tätigkeit muss kausal mit dem Rechtsgeschäft verbunden sein, sodass der Immobilienverkauf ohne die Beratung nicht umgesetzt werden könnte.

Reine planerische Abklärungen oder allgemeine Gutachten ohne Bezug zu einem konkreten Geschäft sind nicht erfasst. Unterstellungspflichtig ist hingegen jede Mitwirkung am Verkauf oder Kauf eines Grundstücks, einschliesslich der Formulierung von Vertragsklauseln oder der Gestaltung des Kaufvertrags. Auch Geschäfte im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung fallen darunter, während beispielsweise die Beratung bei Hypotheken oder Dienstbarkeiten nicht unter die neuen Pflichten fällt.

Anschluss an eine Selbstregulierungsorganisation

Unterstellungspflichtige Immobilienmakler müssen sich einer von der FINMA anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) anschliessen, die die Einhaltung der geldwäschereirechtlichen Pflichten überwacht. Der Anschluss sollte bei Inkrafttreten der neuen Regelung erfolgen oder innerhalb von zwei Monaten nach Aufnahme einer unterstellungspflichtigen Tätigkeit. Die SRO überwacht insbesondere die Identifizierung der Vertragsparteien, die Feststellung der wirtschaftlich Berechtigten sowie die Einhaltung weiterer Sorgfaltspflichten, die im Rahmen der SRO-Reglemente konkretisiert werden.

Die Revision des Geldwäschereigesetzes sowie die revidierte Geldwäschereiverordnung sollen voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2026 in Kraft treten. Immobilienmakler, die künftig unterstellungspflichtig sind, sollten daher bereits jetzt prüfen, welche Tätigkeiten betroffen sind und entsprechende Massnahmen zur Einhaltung der Pflichten vorbereiten.